LEG Immobilien SE: Positiver Ausblick 2026 bestätigt – weiteres Gewinnwachstum in 2027 erwartet

• Ergebnis: AFFO von 190 Mio. Euro / +4,9 % – auf Zielkurs für 2026
• Operations:
  - Mietwachstum (l-f-l) +3,9 % – durch Anhebung der Kostenmieten im geförderten Bestand überdurchschnittlich hoch / +50 bps
  - Leerstand von 2,5 % – erneut weiter reduziert / -20 bps
• Transaktionen: Glasmacherareal in Düsseldorf veräußert – Fokus auf Verkauf kleiner und mittlerer Portfolios
• Finanzen: Sämtliche Fälligkeiten bis Herbst 2027 gedeckt – Moody’s hebt Rating auf Baa1 (stable) an
• Ausblick 2027: AFFO von 230 bis 250 Mio. Euro – erneut Wachstum von 4 % erwartet durch Fortsetzung unserer liquiditätsschonenden Strategie

Die LEG Immobilien SE hat sich im dritten Quartal 2026 erneut gut entwickelt. Das Unternehmen kann seine operativen und finanziellen Zielvorgaben für das Gesamtjahr 2026 in einem für Wohnungsunternehmen sehr schwierigen Umfeld insgesamt bekräftigen und blickt mit Zuversicht auf das kommende Jahr. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland bleibt unvermindert hoch. In diesem Marktumfeld hat die Rating-Agentur Moody’s die operative Stärke und finanzielle Solidität der LEG gewürdigt und das starke Investment-Grade-Rating des Unternehmens von Baa2 auf Baa1 angehoben.

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Wir halten, was wir versprechen. Für unsere Ziele dieses Jahres liegen wir auf Kurs. Das ist das Ergebnis unserer seit 2022 verfolgten kapitalschonenden Strategie. Für unsere Aktionärinnen und Aktionäre heißt das: Verlässlichkeit. Jeder Euro fließt dorthin, wo er den höchsten Ertrag bringt. Dass wir das in einem herausfordernden Umfeld schaffen, verdanken wir unserem starken Team .“

AFFO legt um rund fünf Prozent zu
Der AFFO, die wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens, lag in den ersten drei Quartalen 2026 bei 190,1 Millionen Euro (9M-2025: 181,3 Millionen Euro). Das sind 4,9 Prozent mehr als der Vorjahreswert. Der Zuwachs im AFFO ist getrieben durch das gute Vermietungsergebnis und ein erfreuliches Wachstum der Zusatzservices. Der FFO I blieb gegenüber dem Vorjahr mit 370,0 Millionen Euro (9M-2025: 370,7 Millionen Euro) stabil.

Operatives Geschäft reflektiert hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen
Die Nettokaltmiete legte um 3,6 Prozent auf 712,4 Millionen Euro (9M-2025: 687,7 Millionen Euro) zu. Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche stieg in den ersten neun Monaten 2026 um 3,9 Prozent, wovon 50 Basispunkte auf die Anhebung der Kostenmieten für geförderten Wohnraum zurückzuführen sind. Diese findet turnusmäßig nur alle drei Jahre statt. Die Erwartung für das Gesamtjahr liegt bei 3,8 bis 4,0 Prozent (l-f-l). Die LEG liegt somit voll auf Kurs, um ihr Ziel für die Mietanpassungen 2026 zu erreichen.

Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt derzeit 7,29 Euro pro Quadratmeter (l-f-l) bzw. rund 460 Euro für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von rund 63 Quadratmetern. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin auf gutes Wohnen zu fairen Preisen für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen. Der EPRA-Leerstand (l-f-l) geht um 20 Basispunkte auf 2,5 Prozent zurück (9M-2025: 2,7 Prozent).

In den ersten neun Monaten verausgabte die LEG 292,2 Millionen Euro für die Instandhaltung und Modernisierung ihrer Bestände und investiert damit bezogen auf das Gesamtjahr erneut rund fünf volle Monatsmieten unmittelbar in ihre Wohnungen. Geplant ist nach wie vor, im Gesamtjahr mehr als 35 Euro je Quadratmeter zu investieren – für Wohnkomfort für die Mieter, die Pflege der Bestände und für effektiven Klimaschutz.

Stabile Bruttorendite – erfolgreiche Veräußerung des Glasmacherareals
Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 30. September 2026 bei 138,25 Euro. Das sind 0,8 Prozent mehr als am Bilanzstichtag 31. Dezember 2025 (137,14 Euro pro Aktie).

Die Bruttorendite des LEG-Immobilienbestandes zum 30. September 2026 belief sich auf 4,9 Prozent und bietet damit einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.

Wie üblich wird das Wohnungsportfolio der LEG im zweiten und im vierten Quartal neu bewertet. Auf Grund der inflationsgetriebenen Zinsentwicklung an den Märkten rechnet die LEG für das zweite Halbjahr 2026 mit einem negativen Bewertungsergebnis von bis zu 1 Prozent und damit nach dem positiven ersten Halbjahr für das Gesamtjahr voraussichtlich mit einem neutralen Bewertungsergebnis.

In einem sehr zähen Marktumfeld hat die LEG seit Jahresbeginn den Verkauf von rund 1.300 Wohnungen vereinbart bzw. abgeschlossen, die zu einem größeren Teil rund um den Jahreswechsel an die neuen Eigentümer übertragen werden. Daneben hat das Unternehmen das 193.000 Quadratmeter große Glasmacherareal in Düsseldorf an ein Joint Venture von Hines und Vastint veräußert. Die Kaufpreiszahlung erfolgt nach Projektfortschritt. Der Vertrag beinhaltet eine Besserungsabrede, wenn das Wohnbauprojekt einen vereinbarten Schwellenwert hinsichtlich der zu errichtenden Quadratmeter überschreitet. Die Verkaufserlöse seit Jahresbeginn belaufen sich auf insgesamt rund 190 Millionen Euro. Das Verkaufsprogramm der LEG beläuft sich auf insgesamt 5.000 Einheiten. Verkäufe sollen insgesamt zum oder über Buchwert erfolgen.

Kein weiterer Refinanzierungsbedarf bis Herbst 2027
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen zum 30. September 2026 bei niedrigen 1,82 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten zum Stichtag von 5,4 Jahren. Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum 30. September 2026 bei 46,5 Prozent (30. September 2025: 48,3 Prozent). Aufgrund der Auszahlung der Dividende im dritten Quartal ist sie wie avisiert gegenüber dem H1-Stichtag 30. Juni 2026 gestiegen. Mit Blick auf die für das zweite Halbjahr 2026 erwartete Abwertung des Immobilienportfolios sowie das im dritten Quartal marktbedingt – aufgrund des weiterhin schwierigen Transaktionsumfelds, das Abschlüsse und Übertragungen verzögert – geringer als erwartet ausgefallene Verkaufsvolumen ist ein LTV von rund 45 Prozent im Jahr 2026 nicht mehr erreichbar. Dies bleibt die klare Ambition der LEG, die das Unternehmen im kommenden Jahr konsequent weiterverfolgt.

Unter Berücksichtigung ihrer hohen Liquidität mit Barmitteln sowie bereits abgeschlossenen Finanzierungen kann das Unternehmen pro forma bereits sämtliche Fälligkeiten bis Herbst 2027 abdecken. Die nächste Anleihe-Fälligkeit betrifft eine 500-Millionen-Euro-Anleihe, die erst im November 2027 fällig wird.

Das zeigt die große Solidität und Robustheit der Finanzierungsstruktur des Unternehmens.

Die solide operative und finanzielle Performance würdigt auch die Credit-Rating-Agentur Moody’s. Im September hat Moody‘s das Rating der LEG auf das sehr starke Investment-Grade-Rating Baa1 (stable) angehoben.

Innovation mit Kapitaldisziplin: Stoppen – Wachsen - Starten
Innovation treibt die Zukunft der LEG voran. Das Unternehmen startet, skaliert und stoppt seine Corporate Ventures dabei nach einer festen Regel: Jeder Euro fließt dorthin, wo er den höchsten Ertrag erwirtschaftet:

• Drei bestehende Ventures der LEG arbeiten bereits profitabel und sollen weiterwachsen: termios verbaut KI-gestützte smarte Thermostate, die den Heizenergieverbrauch laut Fraunhofer-Studie um rund 15 Prozent senken, dekarbo liefert Wärmepumpen aus einer Hand. Mit dem Dienstleistungsportal youtilly vermittelt die LEG infrastrukturelle Gebäudedienstleistungen für derzeit über 400.000 Einheiten in ganz Deutschland.
• Das Joint Venture RENOWATE, Pionier der Sanierung im Bestand seit 2021, wird das vorgegebene Ziel für die LEG-Ventures nicht erreichen, im Geschäftsjahr 2026 die Gewinn-schwelle zu nehmen. Es wird aufgrund fehlender Perspektive auf Ertragswachstum abgewickelt.
• Demgegenüber hat das Unternehmen mit Strang X eine innovative Sanierungsmaßnahme für veraltete oder schadhafte Verrohrungen in Wohngebäuden entwickelt. Das zum Patent angemeldete Verfahren ermöglicht den kompletten Neubau von Wasser- und Abwasser-strängen in Wohngebäuden innerhalb von nur einem TAG und senkt dadurch die Belastungen der Mieter und die Kosten für den Vermieter ganz erheblich.

Hohe Mitarbeiterzufriedenheit im Change-Prozess – politische Zuspitzung belastet
Trotz des herausfordernden Umfelds für die Wohnungswirtschaft und den vielfältigen Veränderungen von unternehmensinternen Prozessen und Systemen bleibt die Mitarbeiterzufriedenheit bei der LEG überdurchschnittlich hoch. Das Unternehmen wurde daher wiederholt als „Great Place to Work“ ausgezeichnet. Die LEG zählt zudem gemäß der renommierten Studie „Deutschlands beste Ausbilder“, die vom Wirtschaftsmagazin Capital und dem Portal ausbildung.de durchgeführt wird, zum achten Mal in Folge zu den Top-Ausbildern in Westdeutschland. 

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Ich bin stolz auf unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Sie arbeiten TAG für TAG in einem dynamischen Umfeld bei gleichzeitig wachsender Regulatorik und Bürokratie. Dass unsere Belegschaft dabei hochmotiviert bleibt, zeigt der Trust Index von rund 75 Prozent aus einer extern durchgeführten, anonymen Mitarbeiterbefragung. Die Politik trägt dazu bei, dass das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern heute so angespannt ist. Das belastet. Gleichzeitig sind rund vier von fünf Mieterinnen und Mietern in Deutschland mit ihrer Wohnsituation zufrieden. Wir sollten deshalb gemeinsam nach Lösungen suchen, statt Gegensätze zu betonen.“

Ziele 2026 in Sichtweite – Guidance 2027 geht von weiterem Ergebniswachstum aus
Auf Basis der guten Entwicklung in den ersten neun Monaten 2026 bestätigt die LEG ihre Prognose für den AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro. Das entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einem Ergebniswachstum von rund 4 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2025 erzielten AFFO. Insgesamt bekräftigt die LEG den Ausblick für 2026.

Für das Geschäftsjahr 2027 erwartet die LEG erneut weiteres Ergebniswachstum. Die erstmals vorgelegte Prognose für 2027 sieht den AFFO, die wichtigste Ergebniskennziffer des Unternehmens, in einer Bandbreite von 230 bis 250 Millionen Euro. Der AFFO würde demnach gegenüber 2026 um weitere 4 Prozent zulegen – jeweils bezogen auf den Mittelwert der AFFO-Prognose. Damit würde die LEG gegenläufige Effekte insbesondere aus steigendem Zinsaufwand mehr als kompensieren können. Das Investitionsvorhaben der LEG bleibt dabei weitgehend unverändert. So beabsichtigt die LEG für 2027 etwa 35 Euro je Quadratmeter zu investieren. Des Weiteren rechnet das Unternehmen mit einem moderaten Mietwachstum von 2,9 bis 3,1 Prozent, das in etwa dem langjährigen Mittel vor den hohen Preis- und Lohnsteigerungen seit 2022 entspricht. Da im Laufe der Jahre 2027 und 2028 nennenswerte Teile des geförderten Wohnungsportfolios aus der Bindung fallen, wird in den Folgejahren dann wieder von einem höheren Niveau des Mietwachstums ausgegangen.

Die Guidance berücksichtigt wie üblich keine Effekte aus künftigen Portfoliooptimierungen.

Die Dividendenpolitik der LEG bleibt unverändert: Auch weiterhin beabsichtigt die LEG, 100 Prozent des AFFO sowie einen Anteil aus den durch Immobilienverkäufen erzielten Nettoerlösen an die Aktionärinnen und Aktionäre auszuschütten. Der Dividendenvorschlag wird turnusmäßig im Februar 2027 beschlossen und mit dem Jahresabschluss 2026 veröffentlicht.

Kennzahlen 9M 2026

Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.

Hinweis:
9M-Bericht und Präsentationen finden Sie unter https://ir.leg-se.com

Ein kurzes Videointerview mit Dr. Kathrin Köhling, CFO der LEG Immobilien SE, finden Sie unter: https://youtu.be/1zSjZ9GOIhU

Über die LEG
Die LEG Immobilien SE gehört mit rund 171.000 Mietwohnungen und etwa 500.000 Bewohnerinnen und Bewohnern zu den führenden börsennotierten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen ist mit acht Niederlassungen sowie zusätzlichen lokalen Ansprechpartnern in ausgewählten Regionen präsent. Im Geschäftsjahr 2025 erzielte die LEG Immobilien SE eine Nettokaltmiete von rund 920 Millionen Euro. Mit einer durchschnittlichen Miete von rund 7 Euro pro Quadratmeter, einem hohen Bestand an gefördertem Wohnraum, einer konsequenten Digitalisierungsstrategie und ihrem Engagement für die Weiterentwicklung von Dekarbonisierungsmaßnahmen setzt die LEG wichtige Impulse für eine verantwortungsvolle und zukunftssichere Wohnungswirtschaft. Als eines der ersten Unternehmen der Branche baut sie ein technologiegetriebenes Operating Model und treibt seit 2022 gezielt Innovationen über eigene Gründungen voran.

Kontakt Investor Relations:
LEG Investor Relations Team
E-Mail: ir@leg-se.com

Kontakt Presse:
Sabine Jeschke
Tel. +49 211 45 68-325
E-Mail: sabine.jeschke@leg-wohnen.de

Disclaimer

Diese Veröffentlichung stellt weder eine Aufforderung zum Kauf noch ein Angebot zum Verkauf von Wertpapieren dar.
Soweit wir in diesem Dokument Prognosen oder Erwartungen äußern oder die Zukunft betreffende Aussagen machen, können diese Aussagen mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Diese Aussagen bringen Absichten, Ansichten oder gegenwärtige Erwartungen und Annahmen der LEG Immobilien SE zum Ausdruck. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Planungen, Schätzungen und Prognosen, die die LEG Immobilien SE nach bestem Wissen vorgenommen hat, treffen aber keine Aussage über ihre zukünftige Richtigkeit. Die tatsächlichen Ergebnisse und Entwicklungen können daher wesentlich von den geäußerten Erwartungen und Annahmen abweichen.