Original-Research: Netfonds AG - von Montega AG
Einstufung von Montega AG zu Netfonds AG
Unternehmen: Netfonds AG
ISIN: DE000A1MME74
Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 08.12.2021
Kursziel: 60,00
Kursziel auf Sicht von: 12 Monaten
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Sebastian Weidhüner
Spin-off der Immobilientochter markiert Wandel zum Asset
Light-Geschäftsmodell und wertet Equity Story auf
Netfonds hat jüngst die Veräußerung eines Mehrheitsanteils (88,72%) der
Immobiliengesellschaft NSI Structured Investment GmbH (NSI) an die Value
Management & Research AG (VMR) in die Wege geleitet. Wir sehen die
Transaktion aus mehreren Gründen positiv.
Hintergrundinformationen: Das unterjährig stark schwankende, aber
margenstarke Immobiliengeschäft nimmt für Netfonds eine immer wichtigere
Bedeutung ein. So lag der Umsatzanteil in 2020 bereits bei 13,0% (vs. 5,0%
in 2019). Im November 2020 erfolgte durch die Strukturierung des Ankaufs
eines Immobilienportfolios für die VMR AG zudem der Einstieg in das
Immobilien-Asset-Management. Netfonds war seitdem für die Verwaltung und
das Portfoliomanagement der ca. 500 Wohneinheiten zuständig. Durch den nun
beschlossenen Spin-off wird sich Netfonds wieder vollständig auf den
Immobilienvertrieb über die finfire Plattform konzentrieren. Den
bilanzwirksamen und kapitalintensiven Ausbau des Bestandsportfolios
übernimmt hingegen die VMR AG, an der Netfonds zukünftig als Kernaktionär
beteiligt sein wird. Als Gegenleistung erhält das Unternehmen 1,4 Mio. neue
Aktien (Anteilsbesitz: 29,8%) sowie eine Wandelanleihe im Volumen von 5,2
Mio. Euro. Diese ist zu einem späteren Zeitpunkt in weitere 1,6 Mio. Aktien
(Wandlungspreis: 3,25 Euro) tauschbar, wodurch die Beteiligungshöhe
perspektivisch auf 47,6% steigen könnte.
Strategische Einordnung: Die intensivierte Verflechtung zwischen Netfonds
und VMR erscheint für uns sehr sinnvoll. Derzeit bestehen bei VMR
steuerrechtliche Verlustvorträge in Höhe von 28,7 Mio. Euro, woraus
zunächst eine geringere Steuerlast resultiert. Zudem wird Netfonds
bilanztechnisch stark entlastet, da den Grundstücken im Vorratsvermögen
zinstragende Finanzierungsinstrumente gegenüberstehen. In 2020 entfiel
16,2% der Bilanzsumme auf die Immobilientochter. Die Verringerung der
Kapitalintensität wertet die Equity Story unserer Ansicht nach im Hinblick
auf das verfolgte Plattformgeschäft erheblich auf.
Einfluss auf den Konzernabschluss: Das Management stellt bei einem zugrunde
gelegten Kurs der VMR-Aktie von 3 Euro einen Veräußerungsgewinn i.H.v. 8
Mio. Euro in Aussicht. Dieser ergibt sich aus dem Transaktionswert von 9,4
Mio. Euro abzgl. des NSI-Eigenkapitals. Ein höheres Kursniveau (derzeit
3,50 Euro) führt entsprechend zu einem größeren Buchgewinn. Ferner wird
Netfonds aus dem Immobiliengeschäft fortan nur noch transaktionsbasierte
Erträge generieren, die laut Unternehmen auf Basis eines strategischen
Kooperationsvertrags bei etwa 60% der Veräußerungserträge inklusive
weiterzuleitender Maklerprovisionen liegen. Da die NSI GmbH im Zuge des
neuen Konstrukts nun aber gleichzeitig ein größeres Bestandsportfolio und
somit ein höheres Verkaufsvolumen avisiert, sollen die Netfonds zustehenden
Nettoerlöse auf dem Niveau der bisherigen Planungsrechnung verbleiben. Die
Initiierung einer Dividendenzahlung von VMR dürfte u.E. in den nächsten
Jahren bei Netfonds zu einem weiteren Mittelzufluss führen. Auch das
Finanzergebnis (-1,5 Mio. Euro nach 9M/21) wird spürbar entlastet.
Exklusive der NSI GmbH hat Netfonds u.E. nur noch eine jährliche
Zinsbelastung von 0,3 Mio. Euro und vereinnahmt nun zusätzlich etwa 0,2
Mio. Euro Zinsen durch die Wandelanleihe (Kupon: 3,5%).
Geschäftsmodell der VMR AG: VMR ist eine Beteiligungsgesellschaft in den
Bereichen Vermögensberatung, Finanzportfolioverwaltung sowie Anlage- und
Abschlussvermittlung. Das Unternehmen fungiert ausschließlich als Holding
und erbringt selbst keine Finanzdienstleistungen oder sonstige
erlaubnispflichtige Geschäfte und Dienstleistungen. Die Geschäftstätigkeit
wurde bislang in die Segmente Versicherungsvermittlung,
Finanzanlagenvermittlung und Immobilien-Beteiligungen klassifiziert. Mit
der im November eingeleiteten Veräußerung der mitNORM GmbH (Umsatzanteil
2020: 85,1%) fokussiert sich die VMR AG zukünftig jedoch im Wesentlichen
auf die Immobiliensparte sowie das Investmentgeschäft über die Tochter
4free AG. Die 4free AG wurde bereits im Jahr 2006 als 'Tied Agent' der
Nefonds Financial Service GmbH gegründet und vermittelt heute ein breites
Spektrum an Anlageprodukten. Der Investmentbestand von den rund 20.000
Kunden liegt bei etwa 650 Mio. Euro.
Die Anpassung des Bewertungsmodells werden wir nach Transaktionsabschluss
vornehmen, den das Management noch in diesem Monat in Aussicht stellt.
Derzeit steht der Spin-off jedoch noch unter dem Vorbehalt eines
notariellen Einbringungsvertrages sowie zusätzlicher Bedingungen, wie z.B.
einer Abschlussvereinbarung zwischen VMR und Netfonds zur strategischen
Partnerschaft im Bereich des Immobilienvertriebes.
Fazit: Durch den Mehrheitsverkauf der NSI Structured Investment GmbH
konzentriert sich Netfonds fortan ausschließlich auf seine stark
skalierbaren Plattformgeschäfte. Aufgrund eines strategischen
Kooperationsvertrags sowie möglicher Dividendenzahlungen partizipiert der
Finanzdienstleister dennoch weiterhin am Geschäftserfolg der veräußerten
Gesellschaft. Unsere Prognosen werden wir nach Vollzug des Deals
aktualisieren. Wir bestätigen unsere Kaufempfehlung mit einem unveränderten
Kursziel von 60,00 Euro.
+++ Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss
bestimmter Börsengeschäfte. Bitte lesen Sie unseren RISIKOHINWEIS /
HAFTUNGSAUSSCHLUSS unter http://www.montega.de +++
Über Montega:
Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser
mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum
umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und
wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht
sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und
fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die
Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden
zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und
Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die
Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum
Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der
Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/23171.pdf
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