Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Büromarkt Deutschland Q3 2019

02. Oktober 2019

BÜROVERMIETUNGSMARKT DEUTSCHLAND Q1-Q3 2019

Konjunkturwende noch kein Thema: Flächenumsätze und Mieten steigen nochmals deutlich

• Flächenumsatz in den Top-7 steigt ggü. Vorjahreszeitraum um 6,6 % auf 3,0 Mio. m² mit besonders hohen Zuwächsen in Stuttgart, Düsseldorf und Berlin
• Spitzenmiete im Durchschnitt der Top-7 steigt um 2,1 % auf 32,00 EUR/m² und damit auf den höchsten Wert seit 1992
• Neubaupipeline erstmals seit zehn Jahren wieder deutlich über 1 Mio. m² - in 2020 und 2021 kommen fast 4 Mio. m² hinzu
• Vor dem Hintergrund der schwächeren konjunkturellen Aussichten und der Höhe der Neubaupipeline könnte der Leerstand perspektivisch wieder steigen

Auch im dritten Quartal signalisierten die Kennzahlen an den sieben großen deutschen Büromärkten allesamt eines: steigende Knappheit. Flächenumsatz und Mieten sind im Durchschnitt aller Märkte gestiegen, die Leerstandsquoten weiter gesunken. "Von den sich verschlechternden Konjunkturaussichten zeigten sich die Märkte noch relativ unbeeindruckt, einen Nachfragerückgang spüren wir bislang nicht", berichtet Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills, und fügt hinzu: "Vielmehr wurde der Flächenumsatz in einigen Märkten durch einen Mangel an Angebot limitiert." Berlin verzeichnete dennoch das umsatzstärkste Quartal seiner Geschichte mit einem Flächenumsatz von 319.600 m². In Düsseldorf und Stuttgart wurde nach neun Monaten bereits so viel Fläche umgesetzt wie im gesamten Vorjahr. Gleichwohl gibt es mit Frankfurt und München auch Märkte, in denen der Flächenumsatz gesunken ist.

Der Leerstandsabbau hat sich in allen Märkten weiter fortgesetzt und der Leerstand per Ende September summierte sich in den Top-7 auf 3 Mio. m², was einer Leerstandsquote von 3,2 % entspricht. Besonders gering ist das Flächenangebot in Berlin (1,6 % Leerstandsquote), Stuttgart (2,0 %) und München (2,2 %). Vor dem Hintergrund dieser Flächenknappheit haben viele Unternehmen in der Vergangenheit bei Neuanmietungen ausreichend Expansionsflächen für ein weiteres Wachstum mit berücksichtigt. In Anbetracht der konjunkturellen Entwicklung beginnt sich dies aber langsam zu ändern. "Unternehmen mit einer größeren Abhängigkeit vom Export sind bei der Anmietung von Expansionsflächen vorsichtiger geworden, wohingegen dies bei Dienstleistungsunternehmen noch nicht der Fall ist", erläutert Aspiotis.

In Anbetracht des knappen Flächenangebots stiegen die Mieten in allen Märkten. Im Durchschnitt der sieben Märkte wurde bei der Spitzenmiete erstmals seit Anfang der 1990er Jahre wieder die Marke von 32 Euro erreicht. Besonders deutlich war der Zuwachs in Frankfurt, wo in der Spitze nun 44,50 Euro gezahlt werden (+ 6,0 %) sowie in Berlin (+ 4,7 % auf 38,20 Euro). Für den weiteren Jahresverlauf ist für alle Märkte noch von einem weiteren Plus bei den Mieten auszugehen.

Gleichwohl wird die konjunkturelle Entwicklung in den kommenden Monaten auch die Büromärkte erreichen. Aktuell betrifft dies aber vor allem das verarbeitende Gewerbe. "Die für die Büromärkte viel wichtigeren Dienstleistungsunternehmen befinden sich noch im grünen Bereich", analysiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, fügt jedoch hinzu: "Der Blick in die Vergangenheit zeigt aber: Wenn die Industrieschwäche lange genug anhält oder stark genug ausfällt, dann wird auch der Dienstleistungssektor negativ betroffen sein." Ein Nachfragerückgang wäre die Folge, wenngleich bestehende Nachfrageüberhänge puffernd wirken könnten.

Die rückläufige Nachfrage träfe auf ein schneller wachsendes Angebot. Erstmals seit fast zehn Jahren werden im laufenden Jahr mit 1,25 Mio. m² wieder deutlich mehr als 1 Mio. m² Bürofläche fertiggestellt. Frei zur Anmietung steht davon aber nur noch ein Zehntel. Im kommenden Jahr übersteigt die Pipeline dann die Marke von 2 Mio. m², wobei dies im Wesentlichen von Berlin getragen wird, wo alleine rund 780.000 m² neue Bürofläche hinzukommen werden. Aber auch von diesen gut 2 Mio. m² sind mehr als zwei Drittel bereits vermietet. Im Jahr 2021 kommen nochmals gut 1,8 Mio. m² auf den Markt, wovon aktuell rund 40 % vermietet ist.

Steigende Leerstandsraten, viele Jahre undenkbar, sind also perspektivisch wieder ein realistisches Szenario. Besonders dramatisch fände Aspiotis diese Entwicklung jedoch nicht: "Wenn der Leerstand wieder etwas höher ausfallen sollte als bislang, dürften viele Nutzer aufatmen. Das Leerstandsniveau ist aktuell so niedrig, dass ihnen oftmals die Handlungsspielräume und auch die Wachstumsoptionen fehlen."

Bis zum Jahresende dürfte aber der Flächenmangel das beherrschende Thema bleiben. Vor dem Hintergrund weiterer großvolumiger Abschlüsse wird erwartet, dass der Flächenumsatz nah an die Marke von 4 Mio. m² heranreichen wird und damit ähnlich hoch ausfällt wie im Vorjahr (3,96 Mio. m²). Die Leerstandsquote wird im Durchschnitt der Top-7 den Wert von 3 % unterschreiten und die Mieten noch weiter ansteigen.

Den zugehörigen "Market in Minutes: Deutschland Bürovermietung" sowie die wesentlichen Büromarktkennziffern zum Herunterladen finden Sie hier:
https://www.savills.de/research_articles/260049/290496-0

 

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