LOGISTRIAL Real Estate AG: LOGISTRIAL bereitet Börsengang vor

DGAP-News: LOGISTRIAL Real Estate AG / Schlagwort(e): Börsengang

24.09.2019 / 08:59
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LOGISTRIAL bereitet Börsengang vor

  • LOGISTRIAL will ein führender Anbieter auf dem stark fragmentierten europäischen Markt für Logistikimmobilien werden
  • Hochwertiges Immobilienportfolio gesichert, dieses umfasst 20 Immobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 619.500 Quadratmetern, einem erwarteten Gesamtwert von 768 Mio. EUR und jährlichen pro-forma Mieterträgen von mittelfristig ca. 39 Mio. EUR
  • Dividendenrendite von rund 5%; Wachstum auf mittelfristig mehr als 2 Mrd. EUR GAV sowie REIT-Status im Jahr 2020 angestrebt
  • Wachstum vor allem durch steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien und Wachstum im E-Commerce getrieben
  • Externes Asset Management durch GARBE Industrial Real Estate GmbH, einem familiengeführten Best-in-Class Manager für Logistik- und Industrieimmobilien in Deutschland
  • Nettoerlöse aus Börsengang sollen zum Erwerb des gesicherten Immobilienportfolios und von weiteren Logistik- und Industrieimmobilien genutzt werden
  • Notierung im Regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse geplant

Hamburg, 24. September 2019 - Die LOGISTRIAL Real Estate AG ("LOGISTRIAL" oder das "Unternehmen"), eine Gesellschaft, deren Gegenstand der Erwerb und die Verwaltung, insbesondere die Vermietung von logistisch, gewerblich und gemischt genutzten Immobilien ist, bereitet einen Börsengang ("IPO") in Deutschland vor. Mit dem IPO geht eine Notierung der LOGISTRIAL-Aktien im Regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse einher. Die in Hamburg ansässige LOGISTRIAL hat es sich zum Ziel gesetzt, ein führender Anbieter im europäischen Markt für Logistikimmobilien zu werden. Dazu hat sich das Unternehmen bereits ein erstes, diversifiziertes Portfolio von 20 Immobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 619.500 Quadratmetern (ohne Freiflächen) und einem Gesamtwert ("Gross Asset Value" oder GAV) von 768 Mio. EUR (basierend auf einer Immobilienbewertung vom 23. September 2019) gesichert. Das Unternehmen erachtet Logistikimmobilien als eine sehr begehrte Anlageklasse, die von einer beständigen Lücke zwischen Nachfrage und Angebot profitiert. Treiber dieser Lücke sind starke, langfristige Wachstumstrends einschließlich der deutlichen Ausweitung des E-Commerce. Die Erlöse aus dem Börsengang sollen großteils zum Erwerb des oben genannten Immobilienportfolios verwendet werden. Das aus überwiegend in Deutschland belegenen Logistikimmobilien bestehende, bereits gesicherte Immobilienportfolio wird stabile Erträge liefern. Diese Erträge sind die Grundlage für die geplanten Ausschüttungen und die Umsetzung von LOGISTRIALs paneuropäischer Wachstumsstrategie, die auf dem Erwerb weiterer logistisch und zu einem geringeren Anteil industriell und gemischt genutzter Immobilien, hauptsächlich in Deutschland und anderen Mitgliedsländern der European Public Real Estate Association (EPRA), basiert.

Das Unternehmen plant bis 2020 ein deutscher Real Estate Investment Trust ("REIT") zu werden und strebt ein Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis von rund 45% an. Zur Umsetzung ihrer weiteren Wachstumsstrategie plant LOGISTRIAL, weitere Immobilien zu erwerben und das gesicherte Immobilienportfolio auszubauen. Mittelfristig wird ein GAV von mehr als 2 Mrd. EUR angestrebt. Nach Erlangung des REIT-Status plant das Unternehmen eine jährliche Dividende von 90% der Funds From Operations (FFO) auszuzahlen, mindestens aber die nach dem REIT-Gesetz gebotene Mindestdividende. Die Höhe der Dividende soll dem größeren der beiden genannten Beträge entsprechen. Eine jährliche Dividendenrendite von mittelfristig rund 5% ist erklärtes Ziel von LOGISTRIAL.

Chancen im Wachstumsmarkt für Logistikimmobilien

LOGISTRIAL ist im wachsenden Markt für Logistikimmobilien in Europa tätig. Zu den Wachstumstreibern im Kernmarkt von LOGISTRIAL gehört neben stabilen Rahmenbedingungen vor allem die Zunahme von E-Commerce in Europa. Der Anteil des E-Commerce am gesamten Einzelhandelsumsatz in Europa wird voraussichtlich von 9% im Jahr 2017 auf 20% im Jahr 2025 steigen. (Quelle: Scope). Daher wird erwartet, dass der E-Commerce-Einzelhandel zwischen 2018 und 2023 mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate ("Compound Annual Growth Rate" oder CAGR) von 10,5% wächst. Dem klassischen Einzelhandel wird im gleichen Zeitraum lediglich ein CAGR von 3,3% zugeschrieben (Quelle: Euromonitor). Weiterhin benötigen Online-Händler im Durchschnitt dreimal mehr Logistikfläche als der klassische Einzelhandel, sodass eine Verdopplung der Nachfrage nach Logistikimmobilien bis 2025 erwartet wird (Quelle: Cushman & Wakefield).

Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Europa bis zum Jahr 2019 das Angebot in einem Verhältnis von 2 zu 1 übersteigen wird. Das wiederum sollte in den wesentlichen europäischen Märkten in steigenden Mieten resultieren (Quelle: Cushman & Wakefield).

Mit dem gesicherten, überwiegend aus in Deutschland belegenen Logistikimmobilien bestehenden Immobilienportfolio und einem zusätzlichen Fokus auf Frankreich, die Niederlande und Österreich konzentriert sich LOGISTRIAL auf Länder, die von der europaweiten Nachfrage nach Logistikimmobilien profitieren. Insbesondere in Deutschland gibt es aufgrund der zentralen Lage in Europa, einer Reputation als "sicherer Hafen", einer starken Exportorientierung und einer hohen Bevölkerungszahl eine stabile Nachfrage nach Logistikimmobilien. Der E-Commerce-Umsatz soll 2019 um 10% steigen und rund 3% des deutschen BIP ausmachen (Quelle: Cushman & Wakefield), während der Anteil der Logistik von 7,4% des gesamten Investitionsvolumens in Deutschland im Jahr 2013 auf 10,4% im Jahr 2018 angestiegen ist (Quelle: Cushman & Wakefield). Frankreich, die Niederlande und Österreich sind ebenfalls zu großen und attraktiven Anlagemärkten mit wachsendem E-Commerce und einem Mangel an entsprechend großen Logistikflächen geworden (Quelle: Cushman & Wakefield). In Frankreich ist der Wettbewerb der Investoren um erstklassige Vermögenswerte hoch und das Wachstum des E-Commerce wird im Jahr 2019 voraussichtlich über 3,5% des französischen BIP ausmachen (Quelle: Cushman & Wakefield). In den Niederlanden sind hochwertige Logistikimmobilien in den Außenbezirken wichtiger Städte aufgrund des starken E-Commerce Einzelhandelsmarktes zunehmend gefragt, Leerstände im Logistikbereich gingen von 2013 bis 2018 von 7,5% auf 4,7% zurück (Quelle: Cushman & Wakefield). Es wird erwartet, dass der Status der Niederlande als wichtige Transitdrehscheibe, erstklassige Anlagen und eine geringe Verfügbarkeit von Logistikflächen an wichtigen Standorten für konstant hohe Preise sorgen wird (Quelle: Cushman & Wakefield). Österreich verfügt ebenfalls über stabile und günstige wirtschaftliche Rahmenbedingungen sowie über gute Verkehrsanbindungen. Dabei konzentriert sich die insgesamt relativ geringe Anzahl von Logistikflächen auf die Zentren Wien, Linz und Graz bzw. deren Umland (Quelle: Cushman & Wakefield). Die Umsatzvolumina im Business-to-Consumer-E-Commerce sind in den letzten Jahren kontinuierlich um 5-6% pro Jahr gewachsen und trugen 2018 2,1% zum österreichischen BIP bei (Quelle: Cushman & Wakefield). Andere europäische Märkte verzeichnen einen ähnlichen Anstieg der E-Commerce-Umsätze und Investitionen in Logistik, unter anderem Dänemark, Belgien, Italien, Polen, Großbritannien und Luxemburg. Diese Länder könnten LOGISTRIAL zukünftig Chancen für weiteres Wachstum bieten.

Während der fragmentierte europäische Immobilienmarkt eine Vielzahl an börsennotierten Unternehmen umfasst, konzentriert sich die Mehrzahl auf Büro-, Wohn- und Einzelhandelsflächen (Quelle: FTSE EPRA Developed Europe, excluding the UK, Factset as of July 30, 2019). In den Mitgliedsländern der EPRA in Kontinentaleuropa gibt es nur drei börsennotierte Logistik-Immobiliengesellschaften (Quelle: FTSE EPRA Developed Europe, excluding the UK, Factset as of July 30, 2019). Keines dieser börsennotierten Unternehmen ist mit mehr als 30% ihres Portfoliogesamtwertes in Deutschland investiert, weshalb LOGISTRIAL nach eigener Ansicht eine einzigartige Möglichkeit für Investoren bietet, zukünftig in diesen Markt einzusteigen.

Hochwertiges Immobilienportfolio gesichert

Das Unternehmen hat sich bereits ein Portfolio bestehend aus 20 Immobilien gesichert. Darunter sind auch acht neu zu errichtende Objekte, die zum größten Teil bereits vermietet sind. Die Immobilien mit einer Gesamtfläche von rund 619.500 Quadratmetern (ohne Freiflächen) ergeben gemeinsam ein stabiles, attraktives und diversifiziertes Portfolio.

Zum gesicherten Immobilienportfolio gehören vor allem Logistik- und in geringerem Umfang Misch- und Industrieimmobilien mit einem klaren Fokus auf vier Schlüsselregionen: Deutschland (ca. 360.899 Quadratmeter), Frankreich, die Niederlande und Österreich (zusammengenommen ca. 258.650 Quadratmeter). Um den Kauf, die Übertragung und das Management dieser Immobilien zu sichern, hat das Unternehmen im August und September 2019 eine Reihe von Portfolio-Kaufverträgen sowie einen Asset Management-Vertrag abgeschlossen.

Zum 23. September 2019 werden diese Immobilien mit 768 Mio. EUR bewertet. Sie sind bzw. werden (Projektentwicklungen) an 52 Mieter vermietet. Die Gesamtvermietungsquote (einschließlich verschiedener Mietgarantien) wird erwartungsgemäß 99% betragen. Die Mietverträge haben eine gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit ("Weighted Average Unexpired Lease Term" oder WAULT) von rund 8,8 Jahren. Die Mieterstruktur ist gut diversifiziert, zum 30. Juni 2019 deckt nur ein Mieter mehr als 10% der pro forma annualisierten Mieterträge der Objekte ab. Für alle 20 Objekte erwartet das Unternehmen jährliche pro forma Mieteinnahmen von rund 39 Mio. EUR, 78% davon sollen aus Logistikimmobilien stammen. Die Immobilien werden an das Unternehmen bzw. Tochtergesellschaften zum Teil durch unmittelbaren Eigentums- bzw. Nutzungsrechtserwerb an Grund und Boden und teilweise durch Anteilserwerbe an Immobilienobjektgesellschaften übertragen.

Wachstumsstrategie

LOGISTRIAL verfolgt folgende Wachstumsstrategie:

1. Externes Wachstum durch Zukäufe

Das Unternehmen geht davon aus, dass es gut positioniert ist, um in Zukunft weitere Immobilien zu erwerben. Der externe Asset Manager, die GARBE Industrial Real Estate GmbH ("GIG" oder der "Asset Manager"), verfügt über langjährige Erfahrung bei der Identifizierung möglicher Zielobjekte. Mit Zugang zum Kapitalmarkt und dem Potenzial, schnell Mittel für den Erwerb ganzer Portfolien und einzelner Immobilien aufzubringen, will LOGISTRIAL insbesondere die Marktkenntnisse der GIG nutzen, um das Immobilienportfolio in der Zukunft weiter zu stärken. Es ist dabei vorgesehen, die zu erwerbenden Immobilien überwiegend am Markt oder von Dritten zu sourcen und nur im Ausnahmefall unmittelbar von der GIG zu kaufen.

Das Unternehmen beabsichtigt, das überwiegend auf Logistikimmobilien ausgerichtete Portfolio zunächst in Deutschland und Anrainerstaaten auszubauen (zunächst mit Fokus auf Frankreich, die Niederlande und Österreich sowie weitere nahegelegene EPRA-Länder).

2. Internes Wachstum durch gezielte Entwicklung

Das bereits gesicherte Immobilienportfolio umfasst Vermögenswerte, welche überschaubare Entwicklungsmöglichkeiten bieten. Insbesondere die Industrieflächen bergen im Rahmen von Konversionsprojekten das Potenzial für eine zusätzliche Entwicklung für logistische Zwecke.

Erfahrenes Management und hochqualifizierter Asset Manager

LOGISTRIAL wird von Dr. Justus Westerburg geleitet. Dr. Westerburg verfügt über 16 Jahre Erfahrung in den Bereichen Real Estate und M&A als Rechtsanwalt und Steuerberater. Er verfügt über umfassende Kenntnisse der Corporate Governance in deutschen Aktiengesellschaften und wurde im Juni 2019 zum Vorstandsvorsitzenden (CEO) der LOGISTRIAL bestellt. Unterstützt und überwacht wird er vom Aufsichtsrat, der sich aus sechs Mitgliedern zusammensetzt. Dazu zählen der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Burkhard Schwenker, ehemaliger CEO und Aufsichtsratsvorsitzender von Roland Berger, Arwed Fischer, ehemaliger CFO der Patrizia Immobilien AG, Dr. Tilman Hickl, früherer Head of Global Real Estate bei UBS Real Estate und Frau Milagros Caiña-Andree, Mitglied des Vorstands von BMW.

Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat noch zwei weitere Mitglieder: Lars Hammerschmidt und Christopher Garbe. Lars Hammerschmidt ist Geschäftsführer der GuN Investment GmbH ("GuN") und Christopher Garbe ist Geschäftsführer der GIG. Sowohl Herr Hammerschmidt als auch Herr Garbe sind Geschäftsführer der GuN Verwaltungs GmbH, der Komplementärin der GuN Holding GmbH & Co. KG ("GARBE"). Der GuN steht ein satzungsmäßiges Entsendungsrecht für zwei Mitglieder zu.

GuN hat das Unternehmen, das seit seiner Gründung im Jahr 2016 eine Vorratsgesellschaft war, im April 2019 erworben. GuN investierte in zwei Kapitalerhöhungen bisher 5 Mio. EUR in das Unternehmen, um Kosten in Verbindung mit dem Ankauf des gesicherten Immobilienportfolios und dem Börsengang zu decken. Weitere 20 Mio. EUR wird GuN oder ein verbundenes Unternehmen im Rahmen des Börsengangs in Aktien der LOGISTRIAL investieren. GARBE ist darüber hinaus mittelbar über Minderheitsbeteiligungen in Höhe von rund 30 Mio. EUR an einigen Immobilienobjektgesellschaften involviert.

GuN und GIG sind Teil der GARBE-Gruppe. Das 1965 in Hamburg gegründete Unternehmen ist heute eines der führenden, in der Immobilienbranche tätigen, mittelständischen Unternehmen in Deutschland. Die Gruppe konzentriert sich auf Logistikimmobilien, Wohn- und Gewerbeprojekte sowie Immobilienmanagement. GIG beschäftigt mehr als 100 Mitarbeiter und betreut aus Büros an acht Standorten rund 250 Mieter. Die Gruppe verwaltet ein Gesamtvermögen von 4,6 Mrd. EUR, darunter 2,5 Mrd. EUR an Industrieimmobilien, sowie eine zusätzliche Logistik-Entwicklungspipeline von rund 1,2 Mrd. EUR zum 31. August 2019.

Während LOGISTRIAL alle wesentlichen Entscheidungen trifft, insbesondere Investitions- oder Veräußerungsentscheidungen, soll GIG eine wichtige Rolle beim Management des Immobilienportfolios spielen. Im Rahmen des Asset Management-Agreements wurde vereinbart, dass GIG die Rolle des exklusiven Asset Managers mindestens bis zum 31. Dezember 2030 übernimmt. LOGISTRIAL zahlt GIG für die erbrachten Dienstleistungen eine Gebühr, die nach Ansicht des Unternehmens den Branchenstandards entspricht. Aus dieser jährlichen Vergütung vor Ertragsteuern sollen 10% in Aktien an LOGISTRIAL reinvestiert werden.

GIG hat alle bis dato fertiggestellten Immobilien des bereits durch LOGISTRIAL gesicherten Portfolios bereits vor dem IPO verwaltet und ist mit den sich in Entwicklung befindlichen Immobilien ebenfalls vertraut. Ein wesentlicher Teil des Portfolios wird unmittelbar durch GIG an LOGISTRIAL veräußert. Indem GIG von LOGISTRIAL zum Asset Manager ernannt wurde, sicherte sich LOGISTRIAL das Portfolio zusammen mit einem Asset Management-Partner.

Übersicht über das Angebot und die Verwendung der Erlöse

Im Zusammenhang mit dem Börsengang beabsichtigt LOGISTRIAL im Rahmen einer Erstplatzierung, Bruttoerlöse von 550 bis 605 Mio. EUR zu generieren.

Zusätzlich zu den vom derzeitigen Alleinaktionär GuN bereits investierten 5 Mio. EUR hat sich die GARBE-Gruppe verpflichtet, Angebotsaktien in Höhe von 20 Mio. EUR zu erwerben. Einschließlich dieses Investments belaufen sich die Investitionen der Gruppe auf insgesamt 25 Mio. EUR in Aktien sowie Minderheitsbeteiligungen an einigen Immobilienobjektgesellschaften (an denen LOGISTRIAL mehrheitlich beteiligt ist) im Volumen von insgesamt rund 30 Mio. EUR.

Der derzeitige Alleinaktionär GuN wird erwartungsgemäß nach Abschluss des Börsenganges weniger als 5% des gesamten Grundkapitals des Unternehmens halten.

LOGISTRIAL plant, den Erlös aus dem Angebot für den Erwerb des bereits gesicherten Immobilienportfolios zu verwenden.

Das Unternehmen strebt ein LTV-Verhältnis von 45% an, die es durch die Inanspruchnahme langfristiger Darlehen mit einem durchschnittlichen Zinssatz von unter 1,5% erreichen will. LOGISTRIAL wird den Kauf der Immobilien des bereits gesicherten Portfolios zusätzlich mit einer Fremdkapitalkomponente in Höhe von zwischen ca. 215 Mio. EUR und 250 Mio. EUR finanzieren. Das Unternehmen wird über den Erwerb des anfänglichen Immobilienportfolios hinaus weitere Zukäufe aus Fremdkapital finanzieren, bis das Ziel-LTV-Verhältnis erreicht ist.

Die Deutsche Bank und J.P. Morgan agieren als Joint Global Coordinators und gemeinsam mit Kempen als Joint Bookrunners.

Quellen:

Euromonitor data from Passport (Global Market Information Database) on E-Commerce from July 2019.

C&W (U.K.) LLP ("Cushman & Wakefield"), "European Strategy & Overview - The Industrial & Logistics Sector", dated March 2019 (the "Market Study").

FTSE EPRA Developed Europe, excluding the UK, Factset as of July 30, 2019.

Scope Ratings, Logistics - A New Hope? How the Rise of E-commerce Impacts Real Estate, dated March 2017.
 

Kontakt
Matthias Kunz
cometis AG
Tel.: +49 (0) 611 25 58 55 64
Fax: +49 (0) 611 20 58 55 66
Mail: kunz@cometis.de


Unternehmensprofil:

LOGISTRIAL Real Estate AG

Die LOGISTRIAL Real Estate AG ist eine Gesellschaft, deren Gegenstand der Erwerb und die Verwaltung, insbesondere die Vermietung von logistisch, gewerblich und gemischt genutzten Immobilien ist. Der regionale Fokus des Unternehmens mit Sitz in Hamburg liegt zunächst auf Deutschland, Frankreich, den Niederlanden und Österreich sowie weiteren EPRA-Ländern. LOGISTRIAL beabsichtigt, mittelfristig den Status eines deutschen Real Estate Investment Trust (REIT) zu erlangen.

Das Unternehmen ist bestrebt, ein führender Anbieter im europäischen Logistikmarkt zu werden. Entsprechend hat sich LOGISTRIAL ein Startportfolio aus 20 Immobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 619.500 Quadratmetern und einem Gesamtwert ("Gross Asset Value") von 768 Mio. EUR (basierend auf einer Immobilienbewertung vom 23. September 2019) gesichert. Das aus überwiegend in Deutschland belegenen Immobilien bestehende, gesicherte Portfolio verfügt über lang laufende Mietverträge, die erwartungsgemäß für gesicherte Einnahmen sorgen. Vermietet werden die Immobilien an erstklassige Mieter unterschiedlicher Branchen. Zum gesicherten Imobilienportfolio gehören vor allem begehrte Logistikimmobilien und in geringerem Maße Industrie- und Mischimmobilien in Deutschland sowie Frankreich, den Niederlanden und Österreich.

Um zukünftiges Wachstum sicherzustellen, konzentriert sich LOGISTRIAL auf zwei strategische Säulen: Externes Wachstum durch Zukäufe sowie internes Wachstum durch gezielte Entwicklung. Unter der Leitung eines unabhängigen Managements und unterstützt von GARBE Industrial Real Estate GmbH, einem im Markt führenden Asset Manager mit mehr als 30 Jahren Erfahrung im Bereich des Logistik-Immobilienmanagements, strebt das Unternehmen mittelfristig eine jährliche Dividendenrendite von rund 5% und einen Bruttovermögenswert ("GAV") von mehr als 2 Milliarden EUR an.
 

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